Hypothekenmarkt im Wandel – Zinsen sinken, Risiken steigen

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst, aber langsamer als früher. Kantonalbanken dominieren, Pensionskassen holen auf, und eine politische Entscheidung könnte den Markt tief erschüttern: die Abschaffung des Eigenmietwerts.

Mit einem Wachstum von 2.6 Prozent und einem Plus von CHF 32 Milliarden bleibt der Hypothekarmarkt 2024 erneut unter dem langjährigen Durchschnitt von 3 Prozent. Tiefere Zinsen haben die Nachfrage zwar leicht gestützt, gleichzeitig dämpfen strengere Regulierung und höhere Refinanzierungskosten die Vergabe neuer Hypotheken. Banken agieren vorsichtiger, insbesondere bei stark belehnten Objekten.

Kantonalbanken und Raiffeisen legen kräftig zu

Kantonalbanken haben über 75 Prozent des Nettowachstums 2024 absorbiert und ihre dominante Marktstellung weiter ausgebaut. Auch Raiffeisen legte stark zu (+4.6 Prozent), während die konsolidierte UBS ein deutliches Minus hinnehmen musste (–9.7 Mrd. CHF). Versicherungen ziehen sich weiter zurück – auch wegen regulatorischer Obergrenzen für Immobilieninvestitionen.

Pensionskassen im Aufwind

Mit 8 Prozent Wachstum legen die Pensionskassen am stärksten zu – und das trotz eines insgesamt schwierigen Marktumfelds. Mit mittlerweile 3 Prozent Marktanteil nähern sie sich den Versicherern an und nutzen dabei zunehmend den Vermittlermarkt, um ihre Volumen auszubauen.

Zinsmargen schrumpfen wieder

Nach dem Ausnahmejahr 2023 sinken die Nettozinsmargen der Banken 2024 auf durchschnittlich 1.26 Prozent. Zwar bleiben Kantonal- und Regionalbanken über dem Niveau von 2022, doch die gestiegenen Kosten für Pfandbriefe belasten, trotz SNB-Leitzinssenkungen. Der Zugang zu günstiger Refinanzierung ist für viele Banken teurer geworden.

Gamechanger Eigenmietwert?

Die mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts, über die im September 2025 abgestimmt wird, könnte massive Folgen für den Markt haben. Eine Umfrage zeigt: Rund ein Drittel der Eigentümerinnen und Eigentümer denkt über (Teil-)Amortisation nach. Rückzahlungen zwischen 50 und 150 Mrd. Franken wären möglich – ein Wachstumsstopp droht.

Regionale Risiken im Fokus

Die Studie zeigt: Nicht alle Regionen sind gleich stark betroffen. Das Tessin hat das höchste demografische Risiko, das Espace Mittelland kombiniert hohe Verschuldung mit alternder Bevölkerung. Überraschend stark: Die Genferseeregion könnte bald Zürich überholen und zum grössten Hypothekarmarkt der Schweiz werden.

Vermittlermarkt im Aufwind

Nach einer Delle 2023 ist das Vermittlungsvolumen 2024 um 10 Prozent auf 13.2 Mrd. CHF gestiegen. Besonders gefragt sind hybride Modelle, die digitale Plattformen mit persönlicher Beratung kombinieren. Die Nachfrage nach professioneller Begleitung, gerade bei Erstkäufern und komplexeren Finanzierungen, steigt.

Der Schweizer Hypothekarmarkt steht an einem Wendepunkt. Während einzelne Anbietergruppen und Regionen boomen, könnten regulatorische Eingriffe und demografische Entwicklungen das Wachstum mittelfristig bremsen. Wer erfolgreich sein will, muss den Markt differenziert betrachten, und künftig stärker regional und individuell beraten.