Seit Anfang 2025 gelten in der Schweiz die finalen Basel-III-Vorgaben und die Wirkung ist längst keine graue Theorie mehr. Eine Masterarbeit am Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern, begleitet von MoneyPark, zeigt: Der Schweizer Hypothekarmarkt verschiebt sich spürbar zulasten von Rendite- und Projektentwicklungsfinanzierungen. Die theoretische Finanzierungslücke könnte je nach Kompensationsgrad der Banken zwischen 12 und 24 Milliarden Franken pro Jahr betragen.
Die Modellrechnung geht von einem jährlich relevanten Wohnhypothekarvolumen von rund 218 Milliarden Franken aus, davon 158 Milliarden für Refinanzierungen und 60 Milliarden für Neugeschäft. Während selbstbewohntes Wohneigentum unter den neuen Eigenmittelvorgaben regulatorisch entlastet wird und für Banken attraktiv bleibt, verteuern sich Renditeliegenschaften sowie insbesondere Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen. Ohne jegliche Gegenmassnahmen der Banken ergäbe sich für die stärker belasteten Segmente eine theoretische Lücke von rund 48 Milliarden Franken jährlich. Da Institute einen Teil davon über höhere Margen, tiefere Belehnungen oder gezielte Portfoliosteuerung auffangen können, rechnet MoneyPark realistischerweise mit 12 bis 24 Milliarden Franken.
MoneyPark-CEO Lukas Vogt ordnet ein, dass keine generelle Kreditklemme drohe, Basel III aber verändere, welche Finanzierungen für Banken noch attraktiv seien: Wohneigentum bleibe Kerngeschäft, kapitalintensivere Segmente würden selektiver und teurer.
Die Zahlen bestätigen den Trend bereits
Was im Modell steckt, zeigt sich längst im Tagesgeschäft. 2025 stieg der Anteil an Neuhypotheken für selbstbewohntes Eigentum gegenüber dem Vorjahr um rund vier Prozentpunkte auf Kosten von Ausleihungen an Bauträger und Immobilienentwickler. Eine Befragung von 50 Banken im Mai 2026 zeigt, dass drei Viertel der Institute ihre Neufinanzierungsstrategie in den vergangenen zwei Jahren zugunsten von Wohneigentum verschoben haben. Bei 61 Prozent der Befragten stieg der Portfolioanteil des selbstbewohnten Wohneigentums zwischen 2024 und 2025, während 74 Prozent einen rückläufigen Anteil bei Projektentwicklungsfinanzierungen melden.
Auch beim Pricing schlägt sich die Verschiebung nieder: Gegenüber Wohneigentum verlangen die meisten Banken bei Renditeliegenschaften Margenaufschläge von bis zu 25 Basispunkten. Bei Promotionsfinanzierungen liegen die Aufschläge deutlich höher – 39 Prozent der Institute nennen 51 bis 100 Basispunkte, 11 Prozent sogar mehr als 100. Nur noch 5 Prozent bieten solche Finanzierungen zu Standardkonditionen an. Besnik Salihaj, Co-Autor der Studie und Key Account Manager bei MoneyPark, weist darauf hin, dass gerade diese Segmente für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum zentral seien.
Liquidität wiegt schwerer als reine Eigenmittelquoten
Interessant ist, was die Banken selbst als grösste Einschränkung nennen: 84 Prozent der Befragten sehen Liquiditätsanforderungen und Refinanzierungsstruktur als wesentlichen limitierenden Faktor, noch vor den reinen Eigenmittelanforderungen. 72 Prozent nennen gestiegene Refinanzierungskosten. Basel III wirkt damit im Zusammenspiel mit einem verschärften Wettbewerb um Kundeneinlagen – und macht die Kreditvergabe insgesamt selektiver.
Alternative Kapitalgeber als Teillösung, nicht als Ersatz
Ob genügend Kapital im System vorhanden ist, ist laut Salihaj nicht die entscheidende Frage, sondern ob es dort ankommt, wo es gebraucht wird. Pensionskassen haben ihr gehaltenes Hypothekarvolumen in den letzten zehn Jahren von 14 auf 34 Milliarden Franken ausgebaut, obwohl erst rund 40 Prozent der Vorsorgeeinrichtungen überhaupt direkt in Hypotheken investieren. 64 Prozent der befragten Banken beobachten bei Renditeliegenschaften bereits eine Verlagerung zu Nichtbanken-Finanzierern, bei Projektentwicklungsfinanzierungen ist dieser Trend noch weniger ausgeprägt. Eine kurzfristige, vollständige Kompensation durch alternative Kapitalgeber erscheint deshalb unrealistisch – mittelfristig dürfte sich der Finanzierungsmarkt aber diversifizieren.
Was bleibt, ist eine Verschiebung mit Ansage: Basel III lenkt Kapital dorthin, wo es regulatorisch am wenigsten kostet, aber nicht zwingend dorthin, wo neuer Wohnraum entsteht.
Suche:
Sponsoren:
