Die Billion war gestern die Grenze, an der man kurz innehielt. 2025 ist sie zur blossen Wegmarke geworden. Der Schweizer Hypothekarmarkt hat die 1.3-Billionen-Marke überschritten und mit ihm eine Erzählung, die sich seit Jahren wiederholt: mehr Volumen, mehr Wachstum, mehr Rekorde. Was diese Erzählung gerne verschweigt, ist die zweite Hälfte der Geschichte. Denn wer genauer hinsieht, erkennt, dass 2025 zwar ein Jahr des Comebacks war, aber eines mit zwei sehr unterschiedlichen Gesichtern.
Nach den vergleichsweise verhaltenen Jahren 2023 (2.4%) und 2024 (2.6%) hat der Hypothekarmarkt 2025 wieder an Fahrt aufgenommen. Um CHF 39 Mrd. ist er gewachsen, ein Plus von 3.1 Prozent und damit erstmals seit 2022 wieder über dem langjährigen Durchschnitt von 3.0 Prozent. Die Gründe dafür liegen nicht im Verborgenen: tiefe Zinsen, steigende Immobilienpreise und ein Eigenheimmarkt, der so liquide war wie seit zehn Jahren nicht mehr. Bestehende Objekte, deren Bestandshypotheken tief waren, wurden beim Handwechsel aufgestockt oder durch neue, höhere Hypotheken abgelöst. Der Markt hat sich. im wörtlichen wie im übertragenen Sinn, bewegt.
Man könnte diese Zahlen als Rückkehr zur Normalität lesen. Vielleicht ist es aber eher eine Erinnerung daran, dass Normalität im Hypothekargeschäft nie ein Ruhezustand war, sondern immer schon das Ergebnis eines fragilen Gleichgewichts aus Zins, Preis und Nachfrage.
Die stille Verschiebung: Pensionskassen ziehen an den Versicherungen vorbei
Die eigentliche Nachricht des Jahres 2025 versteckt sich nicht in der Gesamtsumme, sondern in der Struktur dahinter. Erstmals haben die Pensionskassen die Versicherungen als zweitwichtigste Anbietergruppe hinter den Banken überholt. Was lange wie ein langsames Aufholen wirkte, hat sich zu einer strukturellen Verschiebung im Marktgefüge verdichtet.
Vor zehn Jahren hielten Pensionskassen gerade einmal CHF 14 Mrd. an Hypothekarvolumen. Mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 9.5 Prozent deutlich über dem Marktdurchschnitt haben sie sich seither in eine Position vorgearbeitet, die vor wenigen Jahren noch undenkbar schien. Dass ausgerechnet die zweite Säule zur neuen Nr. 2 im Hypothekarmarkt wird, ist mehr als eine Randnotiz der Statistik. Es ist ein Hinweis darauf, wie sich institutionelles Kapital in der Schweiz neu verteilt, wenn ein traditioneller Anbieter – die Lebensversicherer – an regulatorische und geschäftsmodellbedingte Grenzen stösst.
Volumen ist nicht gleich Ertrag
Wer aus den Wachstumszahlen auf eine rosige Ertragslage der Hypothekaranbieter schliesst, irrt. Die Auswertung der Geschäftsberichte der wichtigsten Marktteilnehmer zeigt ein anderes Bild: Die Nettozinsmarge ist 2025 deutlich gesunken. Die tieferen Refinanzierungskosten konnten diesen Rückgang nur teilweise auffangen. Das Volumen-Comeback, so lässt sich zusammenfassen, ist eben kein Ertrags-Comeback.
Diese Trennung von Menge und Marge ist vielleicht die eigentliche Lehre des Jahres. Ein Markt kann wachsen und gleichzeitig unter Druck stehen. Beides schliesst sich nicht aus, denn es beschreibt lediglich zwei verschiedene Dimensionen desselben Geschäfts, die sich nicht zwangsläufig parallel bewegen.
Der Blick nach vorn
Für 2026 deutet sich, gestützt auf das erste Quartal und ein weiterhin tiefes Zinsniveau, ein ähnliches Marktwachstum an wie im laufenden Jahr. Doch dieses Wachstum wird den Anbietern nur dann nützen, wenn Preis, Risiko und Kostenbasis stimmen. Es ist eine nüchterne Feststellung, die zugleich eine Mahnung ist: Wachstum allein ist kein Erfolgsversprechen mehr. Es ist die Voraussetzung für ein Geschäft, dessen eigentliche Bewährungsprobe woanders liegt, in der Fähigkeit, aus Volumen auch wieder Substanz zu machen.
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