Zum ersten Mal seit drei Jahren sinken die Risiken am Schweizer Immobilienmarkt. Der MoneyPark Real Estate Risk Index (RERI) fällt im zweiten Quartal 2026 von 3.7 auf 3.5 Punkte und verlässt damit knapp die Zone des «leicht erhöhten Risikos». Wer daraus aber schon eine breite Entspannung ableitet, dürfte die Rechnung ohne den Arbeitsmarkt gemacht haben.
Ein Index kippt, die Warnsignale bleiben
Drei Jahre lang kannte der RERI nur eine Richtung. Jetzt, im zweiten Quartal 2026, dreht der Index erstmals wieder nach unten und rutscht von 3.7 auf 3.5 Punkte hinein ins Feld des «mittleren Risikos». Getragen wird diese Aufhellung von einer robusteren Konjunktur: Der Einkaufsmanagerindex kletterte im Schnitt auf 56 Punkte, nach 52 im Vorquartal, und liegt damit deutlich über der Wachstumsschwelle. Auch der Preisauftrieb bei Wohneigentum hat an Schärfe verloren. Die Differenz zur allgemeinen Teuerung schrumpfte auf 3.8 Prozentpunkte, nach 4.2 im Vorquartal und satten 5.0 vor Jahresfrist.
Doch der Blick auf den Arbeitsmarkt bremst jede vorschnelle Euphorie. Die Arbeitslosenquote stieg im Schnitt auf 3.1 Prozent, über dem Vorquartal (3.0 Prozent) und deutlich über dem Vorjahreswert (2.8 Prozent). Unternehmen beurteilen ihre Lage zwar optimistischer, der Arbeitsmarkt reagiert aber verzögert auf die zuvor schwächere Konjunkturphase. Diese Gegenläufigkeit bleibt das zentrale Spannungsfeld: bessere Stimmung in den Chefetagen, mehr Unsicherheit in den Haushalten, die über eine Immobilienfinanzierung nachdenken.
Tiefe Zinsen als Stütze, mit Fussnoten
Der Leitzins der SNB verharrte im zweiten Quartal bei null, und die Zinskurve hat sich gegenüber Jahresende 2025 leicht abgeflacht. Das Nullzinsumfeld bleibt damit der verlässlichste Pfeiler der Nachfrage nach Wohneigentum. Wer jedoch glaubt, alle Anbieter würden davon gleichermassen profitieren, irrt: Die Spanne zwischen den günstigsten und teuersten Offerten für zehnjährige Festhypotheken wuchs auf rund 0.96 Prozentpunkte. Ein sorgfältiger Anbietervergleich kann damit mehrere Tausend Franken pro Jahr ausmachen. Dieser Betrag sollte in keinem Beratungsgespräch unerwähnt bleiben. Gleichzeitig wirken unveränderte, strenge Tragbarkeits- und Belehnungsregeln stabilisierend, schliessen aber Haushalte mit wenig Eigenkapital oder tieferem Einkommen weiterhin vom Markt aus.
Weniger Zuwanderung, mehr regionale Unwucht
Ein Faktor, der bislang für stete Nachfrage sorgte, verliert an Kraft: Der rollierende Zwölfmonatssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung fiel von rund 83’400 Personen Ende 2024 auf noch 69’900 im Mai 2026 und bedeutet ein Rückgang von 16.2 Prozent. Die migrationsbedingte Nachfrage nach Wohneigentum bleibt substanziell, verliert aber an Schwung. Entscheidender als die nationale Zahl wird jedoch die regionale Verteilung: Rund 86 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums konzentrieren sich auf nur elf Kantone. Die Schere zwischen gefragten und weniger gefragten Regionen dürfte sich damit weiter öffnen. Dieser Trend macht die Lage und Objektqualität für Finanzierungsentscheide noch wichtiger.
Ausblick: seitwärts, nicht abwärts
Für die kommenden Quartale rechnet MoneyPark eher mit einer Seitwärtsbewegung des RERI, allenfalls mit leichter weiterer Entspannung. Dafür sprechen die verbesserte konjunkturelle Stimmung, der nachlassende reale Preisauftrieb und das anhaltend tiefe Zinsniveau. Dagegen stehen die erhöhte Arbeitslosigkeit, weiterhin dynamische Immobilienpreise und die grossen Unterschiede zwischen Hypothekaranbietern. Ob die schwächere Zuwanderung die Nachfrage tatsächlich bremst und die anziehende Bautätigkeit regional für mehr Angebot sorgt, wird sich erst noch zeigen müssen. Der Markt dürfte robust bleiben, aber selektiver werden.
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